چشم انداز بازار مسکن؛ آیا ورق به نفع خریداران مسکن برگشته است؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: در مجموع آن چیزی که می‌توان در مورد بازار مسکن گفت: این است که ما بر این باور هستیم که روند صعودی قیمت متوقف و بازار مسکن به یک دوره رکودی نسبتاً شدیدی وارد شده است، احتمال رشد قیمت مسکن بسیار اندک است و اگر هم قیمت مسکن رشد پیدا کند این رشد بسیار محدود خواهد بود و بازار نوسانات اندکی خواهد داشت و بیشتر با تعادل رو به رو است.

به گزارش تابناک اقتصادی، عبدالناصر همتی رئیس کل بانک مرکزی روز گذشته طی مصاحبه‌ای اعلام کرد که روند نزولی معاملات مسکن در پایتخت که تا پایان شهریور ماه ادامه داشت، در مهرماه متوقف و رشد ۲۲ درصدی را نسبت به ماه قبل ثبت کرد. وی افزود: آمار مقدماتی معاملاتی واحد‌های مسکونی در تهران نشان می‌دهد در مهرماه تعداد۳۴۰۱ مورد انجام گرفته است که نسبت به ۲۷۸۷ مورد معامله شهریورماه، رشد۲۲ درصدی داشته است. رئیس کل بانک مرکزی تاکید کرد: درمهرماه امسال متوسط قیمت مسکن تهران نیز با رشد ۰.۴ درصدی نسبت به شهریور ماه، مقداری افزایشی بوده است.

همچنین وی در یادداشت اینستاگرامی که به تازگی منتشر شده است، نوشت: آرامش و ثبات نسبی حاکم بر بازار ارز و روند مثبت و منطقی تامیت ارز واردات کشور در سامانه نیما، از طرق مختلف و متناسب با موانع تحریم، روند مثبت رشد غیرنفتی اقتصاد، در کنار آمار روز گذشته اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی در مورد تغییر روند و افزایش ۲۲ درصدی معاملات مسکن در تهران که می‌تواند نشانی از شروع روند کشوری آن باشد، همگی خبر از برگشت امید به روند اطمینان بخش اقتصاد است.

حالا پرسش اساسی این است که چقدر می‌توان با آمار ارائه شده پیرامون وضعیت بازار مسکن در مهرماه سال جاری، به ادامه روند مثبت این بازار و افزایش سطح معاملات امیدوار بود؟ روند قیمت مسکن در ادامه سال و سال‌های آینده چگونه خواهد بود؟

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن در مصاحبه با خبرنگار تابناک اقتصادی گفت: در تحلیل بازار مسکن نمی‌توان به آمار‌های ماهانه‌ای که منتشر می‌شود اتکا نمود. معمولاً ما شاهد نوسانات جزءای در ماه‌های مختلف هستیم و حتی در یک دوره روند افزایش قیمت مسکن، می‌توان ماه‌هایی را مشاهده نمود که این روند قیمتی اندکی تغییر پیدا کرده باشد.

کارشناس بازار مسکن افزود: مثل سایر بازار‌ها از جمله بازار سهام و ارز این نوسانات در بازار مسکن نیز مشاهده می‌گردد و طبیعی است، اما اگر بخواهیم روند کلی بازار مسکن را مورد بررسی قرار دهیم حداقل باید دوره‌های سه ماهه‌ای را در نظر بگیریم. سلطان محمدی ادامه داد: آن چیزی که مسلم است این است که از ابتدای تیرماه سال جاری روند صعودی قیمت در بازار مسکن متوقف شده و اندکی هم قیمت‌ها به سمت پایین تمایل پیدا کرده اند.

وی گفت: آمارگیری‌هایی که ما برای بررسی وضعیت بازار مسکن انجام می‌دهیم این گونه است که می‌آیم و تمام مسکن‌های فروخته شده در آن ماه را مورد بررسی قرار می‌دهیم. این آمارگیری فارغ از این است که مسکن‌های مورد معامله قرار گرفته به عنوان مثال دارای چه کیفیتی می‌باشند و آیا نوساز بوده اند یا قدیمی؟ این روش آمارگیری روشی غلط است. روش درست و صحیح که در خیلی از کشور‌های توسعه یافته برای آمارگیری بخش مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد این است که هر واحد مسکن را در واقع با تعدیلاتی تبدیل به یک واحد متعارف می‌کنند. این تعدیلات متاسفانه در آمار‌های ما انجام نمی‌شود و این آمار‌ها به صورت خام با یکدیگر جمع و متوسط قیمت مسکن کشف می‌شود؛ بنابراین یک خطایی هم در محاسبات به این طریق ایجاد می‌شود و این خطا به این شکل است که ممکن است در ماه‌هایی از سال واحد‌های مرغوب تری مورد معامله قرار گرفته باشند و در ماه‌هایی از سال واحد‌های ضعیف تری مورد معامله واقع شده باشند و ما همه این واحد‌ها را با یک چشم نگاه می‌کنیم و آمارگیری را انجام می‌دهیم که این اشتباه است.

این کارشناس بازار مسکن افزود: در مجموع آن چیزی که می‌توان در مورد بازار مسکن گفت: این است که ما هنوز بر این باور هستیم که روند صعودی قیمت متوقف و بازار مسکن به یک دوره رکودی نسبتاً شدیدی وارد شده است، احتمال رشد قیمت مسکن بسیار اندک است و اگر هم قیمت مسکن رشد پیدا کند این رشد بسیار محدود خواهد بود و بازار نوسانات اندکی خواهد داشت و بیشتر با تعادل رو به رو است. سلطان محمدی گفت: برای یک دوره دو الی سه ساله، چشم انداز رشد شدید قیمت در بازار مسکن دیده نمی‌شود مگر اینکه اتفاقاتی خارج از تبادلات بازار مسکن رخ دهد از جمله اینکه اتفاقاتی در بازار ارز رخ دهد.

وی در پایان صحبت‌های خود گفت: در دو الی سه سال آینده بازار مسکن به نفع خریداران خواهد بود و خریداران دارای قدرت چانه زنی بیشتری می‌باشند. این برخلاف دو سال گذشته است که فروشندگان قدرت چانه زنی در بازار مسکن را داشتند و هر قیمتی را که می‌خواستند تعیین می‌کردند و ملک‌های مرغوب خود را روانه بازار مسکن نمی‌کردند.