لزوم توجه به «اقتصاد کلان» در سیاست‌های توسعه مسکن شهری

از آنجا که مسکن بیانگر حوزه‌ای از رفاه است که بازار در آن اقتدار دارد، بنابراین مطالعه مسکن موجب آشنایی با نقاط قوت و ضعف بازار در تامین نیازهای افراد می‌شود. سیاست‌گذاری مسکن با گستره وسیعی از اقدامات دولتی در ارتباط است. این سیاستگذاری تمام اقدامات دولتی و سیاست‌های قانونی یا اقتصادی را شامل می‌شوند که تاثیری مستقیم یا غیرمستقیم بر مسکن دارند. این عوامل شاید حتی شامل سیاست‌هایی نظیر حمایت‌های مربوط به مسکن، قیمت مسکن، سیاست‌های مالیاتی مؤثر در تملک مسکن، استانداردهای مسکن و مسائل مرتبط با اجاره‌خانه نیز باشند. قابل ذکر است که بخش مسکن با توجه به قدرت بالای جذب نقدینگی، همواره نقشی اساسی در بازار ملی ایفا می‌کند و نیز از افزایش و کاهش نقدینگی بسیار تاثیر می‌پذیرد. مطالعات نشان می‌دهد که «سیاست پولی در کوتاه‌مدت دارای اثرات بسیار شدید بر تورم مسکن بوده و بر سرمایه‌گذاری در مسکن نیز تا حدودی موثر است».

در بررسی سیاست‌های توسعه مسکن در ارتباط با اقتصاد کلان، اگرچه می‌توان ایجاد رونق در سطح وسیع از عرصه‌های شغلی و همچنین تمایل بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را نقاط قوت دانست، اما افزایش شدید قیمت زمین در پی افزایش نقدینگی در سال‌های اخیر، عدم اعتماد بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری بلندمدت در بخش مسکن در پی نوسانات شدید آن، افزایش هزینه‌های تولید در پی افزایش تورم و حذف یارانه انرژی بسیار قابل تامل است که حتی این نقاط ضعف به تهدیدی برای تقاضا در بخش مسکن می‌تواند منجر شود؛ چراکه ایجاد چالش و رکود وسیع اقتصادی، منجر به امکان مداخله غیرعادی در بازار با هدف تحریک سایر بازارها خواهد شد که ناکارآمدی بازار مسکن و همزمانی ورود و خروج سرمایه به بازار با دوره‌های رونق و رکود را به دنبال خواهد داشت که این تهدیدی برای سیاست‌های توسعه مسکن خواهد بود.

بر این اساس، می توان اذعان داشت دولت‌ها فارغ از نوع نگاه سیاسی و اقتصادی در بازار مسکن دخالت می‌کنند که میزان و نوع این دخالت متفاوت است. به‌طور کلی می‌توان امکانات حاصل از سیاست سمت عرضه در بازار مسکن را در پرهیز از انحراف تسهیلات به سمت دیگر بازارها، امکان مدیریت بر جنبه‌های مختلف تولید، گستردگی امکان حمایتی و پرهیز از تاثیرات تورمی دانست. این در حالی است که در سیاست سمت تقاضا می‌توان حمایت مستقیم از گروه‌های هدف، امکان انتخاب توسط مصرف‌کننده، اثربخشی نسبتا سریع بر رفع نیازها، اطمینان از ثمربخشی سیاست و آزادی عمل بیشتر به ویژه در بخش اجاره را متصور بود. هرچند در مورد اخیر محدودیت‌هایی از جمله تأثیر تورمی افزایش نقدینگی بر کل بازار و امکان ایجاد رانت در زمان محدودیت منابع نیز دور از ذهن نخواهد بود.

بنابراین علاوه بر آنکه تقویت ابزارهای مالی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن و نیز جمع آوری سرمایه‌های خُرد مردمی در قالب صندوق‌های تامین مسکن (برای گروه‌های متوسط به پایین درآمدی) راهکاری قابل توجه در زمینه تولید پایدار مسکن است، برنامه‌ریزی صحیح جهت توسعه متوازن بخش‌های مختلف اقتصادی به منظور جذب نقدینگی به شکل متناسب در بخش‌های مختلف و عدم شکل‌گیری حباب قیمت در بازارهایی چون بازار زمین و مسکن نیز مساله‌ای قابل توجه است.

* رییس گروه تخصصی معماری سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور و عضو هیأت علمی گروه معماری دانشگاه آزاد اسلامی شیراز

۲۲۳۲۲۵